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  2. 日本樓

日本樓

奧山千香子:日本樓價指數連升55個月

奧山千香子:日本樓價指數連升55個月

日本國土交通省（職責相當於各國的交通部與建設部），於10月15日發表了2019年6月份的不動產價格指數，指數以100點為基準，分別記錄住宅及商業物業的走勢。 同月的整體住宅綜合指數為113.6，與去年同月比較上升1.5%，已經是連續55個月上昇，走勢非常健康，住宅地皮就沒大變化，與去年同期比上升0.3%，戶建住宅（洋房）101.7點，與去年同期比下降0。9%，而分層住宅則錄得145.5點，與去年同期比上升2.5%。 以都市圈計算，南關東圈的住宅綜合指數為116.3點，與去年同期比上升1.4%，住宅地103.1，與去年同期比下降1.43%，洋房住宅100.9點，與去年同期比下降3.1%，而分層住宅則錄得141.5點，與去年同期比上升3.8%；名古屋圈方面，住宅綜合指數為108.2點，與去年同期比上升1.2%，住宅地95.1，與去年同期比下降6%，洋房住宅105.4點，與去年同期比上升4.7%，而分層住宅則錄得148.9點，與去年同期比下降0.2%；京阪神圈又如何？住宅綜合指數為116.8點，與去年同期比上升0.3%，住宅地109.3，與去年同期比下降3.9%，洋房住宅100.9點，與去年同期比下降1.1%，而分層住宅則錄得148.9點，與去年同期比上升0.3%。 整體來說，日本樓還是會升的，特別是分層住宅，特別保值，連升55個月，世界上不少城市也做不到。

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奧山千香子：外資狂掃日本樓

奧山千香子：外資狂掃日本樓

國際大戶的資金流向如何，是投資者最注重的事情，近日德國最大的保險企業安聯（Allianz），於日本以1,300億日圓，大手買入東京及大阪的住宅單位，似乎非常看好日本樓市。 安聯買入的物業，原本由投資集團黑石持有，大部分位於東京23區，亦有些在大阪，一共有80座住宅，主要考慮到這些地段潛力優厚，人口正增長，租賃需求甚高，而且一般回報率也有4厘，比起美國國債，回報率更高。 其他海外企業也對日本物業有興趣，美資Green Oak地產，於今年3月就買下了武田藥品工業位於大阪的本社總部及其他物業，涉資500億日圓。美國投資企業 KKR （Kohlberg Kravis Roberts & Co)，今個夏天開始增加對日本的投資。另外黑石集團並非只賣不買，他們只是換貨，並已經在日本購入了總值1000億日圓的貨倉。 據世邦魏理仕資料，日本2019年4至6月，不動產市場成交額為8,610億日圓，比去年同期激增6成，這些大手外資功不可沒。

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奧山千香子：投資日本樓 一切還看「站力」

奧山千香子：投資日本樓 一切還看「站力」

於日本投資收租物業，或是經營民宿，要安定地獲得回報，一切還看「站力」，所謂站力，建基於鐵路站的受歡迎程度，包括乘客數目、複數路線數目，以及鐵路站的周邊施設。越近車站，供應越罕有，二手樓的保值能力亦得以提升。 如何得知哪個車站是否受歡迎？日本SUUMO每年都會發表「人氣車站排名」，分為關東及關西各自排列，當中2019年就有7000人回答問卷，可信性高。今年關東第一位是横濱（JR東海道本線），第二是惠比壽（JR山手線），第三是吉祥寺（JR中央線）；關西第一位是西宮北口（阪急神戸線），第二是梅田（地下鉄御堂筋線），第三是神戸三宮（阪急神戸線）。 乘客數目方面，可以去JR 鐵路網站查詢，可以到各大鐵路網站查看，例如JR，TOKYO METRO，近畿日本等，視乎你尋找的目標物業何在，例如以JR站來計，新宿必定是第一，第二是池袋，第三才到東京站。 至於鐵路站的周邊施設，你可以上Google尋找一些點評網站，不同的地區都有類似留言版的東西，居民會告訴你「夜歸是否安全」，「多不多便利店」，「學校和醫院是否足夠」，通通可以查到。綜合這些資料，就算隔山買牛也不用怕。

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中國人對日本樓的情意結

中國人對日本樓的情意結

中國人有錢就買樓，這是他們的投資之道。基於歷史原因，他們對日本很有意見，但並無阻對日本物業投資的熱情，可以說是邊罵邊買。 東京都心於2018年的樓價，約為87萬日圓1平方米，即55,000人民幣，比起北京的東三環物業，東京樓似乎顯得更為便宜，而且於2020年奧運年之前，東京樓價仍有上升的勢頭，現時中國人的投資熱點，除了美國，澳洲，泰國和香港之外，就是日本了。 對中國人來說，買日本樓有種特殊的情意結，因為可以獲得永久擁有日本物業的權利，好像「佔領」了日本某處一樣，滿足了他們的民族感情；加上東京物業租金回報大約也有4至5厘，大阪甚至可以更高，比中國物業為高（某些中國大城市只有1厘多），有利可圖自然更受歡迎，如果懂得經營民宿的技巧，利潤是更上一層樓，而且日本政府對外國人買樓又沒有甚麼限制，實在非常方便中國民眾「走資」。 不少中國人買了日本樓後，就居住下來，在港區的新物業往往見到他們的蹤影，不過他們似乎日文不精，未能融入社區，這會是一個問題。

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日本樓新的標準 － 「安心R住宅」

日本樓新的標準 － 「安心R住宅」

全世界買二手樓，都會擔心不少問題，就是對該物業的狀況感到不安，可能有點不潔，或是不知道物業狀況，令二手物業的買賣更困難。為了提升二手樓流通量， 日本國土交通省推於去年12月1日，開始推行「安心R住宅」標示，令買家更加放心。 所謂「安心R住宅」，R是代表Reuse、Reform、Renovation，即再利用、改裝及改修，這三項你都可以安心地為物業進行。有「安心R住宅」標記的物業，已經確保了合符日本的耐震基準法的標準，確保穩定性，內裡的建物狀況亦已調查清楚。而有標記的樓盤廣告，亦應當提供物業設計平面圖，設備清單，修葺過的記錄，以及為物業購買過的保險。另外，有關物業的外觀、單位的狀況、廚房、浴室、廁所等相片亦要一一提供，確保買家能夠全面了解物業的情報。 如果物業的樓齡較舊，又想獲得「安心R住宅」標記，就要找專業的建築人士視察一下物業，並且提供可行的改裝報告，令新買家可以根據報告去改裝物業，就算買較舊的二手樓，亦可以更安心了。

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