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奧山千香子:日本樓價指數連升55個月

奧山千香子:日本樓價指數連升55個月

日本國土交通省(職責相當於各國的交通部與建設部),於10月15日發表了2019年6月份的不動產價格指數,指數以100點為基準,分別記錄住宅及商業物業的走勢。 同月的整體住宅綜合指數為113.6,與去年同月比較上升1.5%,已經是連續55個月上昇,走勢非常健康,住宅地皮就沒大變化,與去年同期比上升0.3%,戶建住宅(洋房)101.7點,與去年同期比下降0。9%,而分層住宅則錄得145.5點,與去年同期比上升2.5%。 以都市圈計算,南關東圈的住宅綜合指數為116.3點,與去年同期比上升1.4%,住宅地103.1,與去年同期比下降1.43%,洋房住宅100.9點,與去年同期比下降3.1%,而分層住宅則錄得141.5點,與去年同期比上升3.8%;名古屋圈方面,住宅綜合指數為108.2點,與去年同期比上升1.2%,住宅地95.1,與去年同期比下降6%,洋房住宅105.4點,與去年同期比上升4.7%,而分層住宅則錄得148.9點,與去年同期比下降0.2%;京阪神圈又如何?住宅綜合指數為116.8點,與去年同期比上升0.3%,住宅地109.3,與去年同期比下降3.9%,洋房住宅100.9點,與去年同期比下降1.1%,而分層住宅則錄得148.9點,與去年同期比上升0.3%。 整體來說,日本樓還是會升的,特別是分層住宅,特別保值,連升55個月,世界上不少城市也做不到。

奧山千香子:外資狂掃日本樓

奧山千香子:外資狂掃日本樓

國際大戶的資金流向如何,是投資者最注重的事情,近日德國最大的保險企業安聯(Allianz),於日本以1,300億日圓,大手買入東京及大阪的住宅單位,似乎非常看好日本樓市。 安聯買入的物業,原本由投資集團黑石持有,大部分位於東京23區,亦有些在大阪,一共有80座住宅,主要考慮到這些地段潛力優厚,人口正增長,租賃需求甚高,而且一般回報率也有4厘,比起美國國債,回報率更高。 其他海外企業也對日本物業有興趣,美資Green Oak地產,於今年3月就買下了武田藥品工業位於大阪的本社總部及其他物業,涉資500億日圓。美國投資企業 KKR (Kohlberg Kravis Roberts & Co),今個夏天開始增加對日本的投資。另外黑石集團並非只賣不買,他們只是換貨,並已經在日本購入了總值1000億日圓的貨倉。 據世邦魏理仕資料,日本2019年4至6月,不動產市場成交額為8,610億日圓,比去年同期激增6成,這些大手外資功不可沒。

奧山千香子:投資日本樓 一切還看「站力」

奧山千香子:投資日本樓 一切還看「站力」

於日本投資收租物業,或是經營民宿,要安定地獲得回報,一切還看「站力」,所謂站力,建基於鐵路站的受歡迎程度,包括乘客數目、複數路線數目,以及鐵路站的周邊施設。越近車站,供應越罕有,二手樓的保值能力亦得以提升。 如何得知哪個車站是否受歡迎?日本SUUMO每年都會發表「人氣車站排名」,分為關東及關西各自排列,當中2019年就有7000人回答問卷,可信性高。今年關東第一位是横濱(JR東海道本線),第二是惠比壽(JR山手線),第三是吉祥寺(JR中央線);關西第一位是西宮北口(阪急神戸線),第二是梅田(地下鉄御堂筋線),第三是神戸三宮(阪急神戸線)。 乘客數目方面,可以去JR 鐵路網站查詢,可以到各大鐵路網站查看,例如JR,TOKYO METRO,近畿日本等,視乎你尋找的目標物業何在,例如以JR站來計,新宿必定是第一,第二是池袋,第三才到東京站。 至於鐵路站的周邊施設,你可以上Google尋找一些點評網站,不同的地區都有類似留言版的東西,居民會告訴你「夜歸是否安全」,「多不多便利店」,「學校和醫院是否足夠」,通通可以查到。綜合這些資料,就算隔山買牛也不用怕。

中國人對日本樓的情意結

中國人對日本樓的情意結

中國人有錢就買樓,這是他們的投資之道。基於歷史原因,他們對日本很有意見,但並無阻對日本物業投資的熱情,可以說是邊罵邊買。 東京都心於2018年的樓價,約為87萬日圓1平方米,即55,000人民幣,比起北京的東三環物業,東京樓似乎顯得更為便宜,而且於2020年奧運年之前,東京樓價仍有上升的勢頭,現時中國人的投資熱點,除了美國,澳洲,泰國和香港之外,就是日本了。 對中國人來說,買日本樓有種特殊的情意結,因為可以獲得永久擁有日本物業的權利,好像「佔領」了日本某處一樣,滿足了他們的民族感情;加上東京物業租金回報大約也有4至5厘,大阪甚至可以更高,比中國物業為高(某些中國大城市只有1厘多),有利可圖自然更受歡迎,如果懂得經營民宿的技巧,利潤是更上一層樓,而且日本政府對外國人買樓又沒有甚麼限制,實在非常方便中國民眾「走資」。 不少中國人買了日本樓後,就居住下來,在港區的新物業往往見到他們的蹤影,不過他們似乎日文不精,未能融入社區,這會是一個問題。

日本樓新的標準 - 「安心R住宅」

日本樓新的標準 - 「安心R住宅」

全世界買二手樓,都會擔心不少問題,就是對該物業的狀況感到不安,可能有點不潔,或是不知道物業狀況,令二手物業的買賣更困難。為了提升二手樓流通量, 日本國土交通省推於去年12月1日,開始推行「安心R住宅」標示,令買家更加放心。 所謂「安心R住宅」,R是代表Reuse、Reform、Renovation,即再利用、改裝及改修,這三項你都可以安心地為物業進行。有「安心R住宅」標記的物業,已經確保了合符日本的耐震基準法的標準,確保穩定性,內裡的建物狀況亦已調查清楚。而有標記的樓盤廣告,亦應當提供物業設計平面圖,設備清單,修葺過的記錄,以及為物業購買過的保險。另外,有關物業的外觀、單位的狀況、廚房、浴室、廁所等相片亦要一一提供,確保買家能夠全面了解物業的情報。 如果物業的樓齡較舊,又想獲得「安心R住宅」標記,就要找專業的建築人士視察一下物業,並且提供可行的改裝報告,令新買家可以根據報告去改裝物業,就算買較舊的二手樓,亦可以更安心了。