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奧山千香子:外資狂掃日本樓

奧山千香子:外資狂掃日本樓

國際大戶的資金流向如何,是投資者最注重的事情,近日德國最大的保險企業安聯(Allianz),於日本以1,300億日圓,大手買入東京及大阪的住宅單位,似乎非常看好日本樓市。 安聯買入的物業,原本由投資集團黑石持有,大部分位於東京23區,亦有些在大阪,一共有80座住宅,主要考慮到這些地段潛力優厚,人口正增長,租賃需求甚高,而且一般回報率也有4厘,比起美國國債,回報率更高。 其他海外企業也對日本物業有興趣,美資Green Oak地產,於今年3月就買下了武田藥品工業位於大阪的本社總部及其他物業,涉資500億日圓。美國投資企業 KKR (Kohlberg Kravis Roberts & Co),今個夏天開始增加對日本的投資。另外黑石集團並非只賣不買,他們只是換貨,並已經在日本購入了總值1000億日圓的貨倉。 據世邦魏理仕資料,日本2019年4至6月,不動產市場成交額為8,610億日圓,比去年同期激增6成,這些大手外資功不可沒。

奧山千香子:中央新幹線令日本多處樓價保值

奧山千香子:中央新幹線令日本多處樓價保值

雖然人類已經透過航空業務去解決交通問題,但陸路仍是最多人用的方法,鐵路更加是日本人的主要交通工具,而「中央新幹線」更是足以令日本經濟提升的重要基建。 中央新幹線是日本磁浮高速鐵路工程,由東京經名古屋通往大阪,預計最高營運時速為每小時505公里。該條鐵路可將東京至名古屋的車程由東海道新幹線所需的1小時30分鐘縮短為40分鐘、東京至大阪從2小時30分鐘縮短為1小時7分鐘。多年來,日本人拼命把東京與大阪之間的通勤時間縮短,中央新幹線這計劃,最早於1973年已經提出。 中央新幹線東起東京品川站,向西行經神奈川縣、山梨縣、長野縣和岐阜縣,途中設站地點分別為神奈川相模原市、山梨的甲府市、長野的飯田市與岐阜的中津川市,最後到達名古屋、奈良及大阪。 可以肯定,中央新幹線行經的車站,附近的樓價都會相當保值,品川本身就是一級地段,而大阪的站則位於現今新大阪站,屬大阪較北面的地區,遠離梅田或難波一帶,該區仍未算特別旺,如果想長線投資,可以留意一下。

奧山千香子:解決日本租樓傢電的問題

奧山千香子:解決日本租樓傢電的問題

專營地產代理及物業管理的三好不動產,10月開始為租客提供二手傢俬及電器的租賃及出售服務,對象是學生和轉職人士,以協助減輕他們租樓初期的負擔,也可減少廢物棄置,更加環保。 三好不動產是專營九州的不動產公司,今次將與地方企業Jack引越Centre (搬屋公司)合作,收集一些家居電器,例如雪櫃,洗衣機及微波爐,方便租客租用或購入,租借費每月3,000日圓,買斷則需27,000日圓。從環保角度看,值得其他同業學習。 大家都知道,在日本租樓,絕大部分的情況是交吉的,單位除了門窗,以及冷氣機之外,基本上是家徒四壁。睡床、書枱、洗衣機、雪櫃等都需要自己添置。所以傢俬及電器於租樓初期,洗費可說是很大。某些單位會包傢電,但一定會較貴,而且業主選擇租客都會更加嚴謹。 另外,租樓還要繳交押金、禮金、中介費、保險等,加上水、電、上網費用,對學生來說真是不簡單,如果你是留學生,還要預備一段時間尋找租盤,酒店或旅館錢也要準備好。

奧山千香子:投資日本樓 一切還看「站力」

奧山千香子:投資日本樓 一切還看「站力」

於日本投資收租物業,或是經營民宿,要安定地獲得回報,一切還看「站力」,所謂站力,建基於鐵路站的受歡迎程度,包括乘客數目、複數路線數目,以及鐵路站的周邊施設。越近車站,供應越罕有,二手樓的保值能力亦得以提升。 如何得知哪個車站是否受歡迎?日本SUUMO每年都會發表「人氣車站排名」,分為關東及關西各自排列,當中2019年就有7000人回答問卷,可信性高。今年關東第一位是横濱(JR東海道本線),第二是惠比壽(JR山手線),第三是吉祥寺(JR中央線);關西第一位是西宮北口(阪急神戸線),第二是梅田(地下鉄御堂筋線),第三是神戸三宮(阪急神戸線)。 乘客數目方面,可以去JR 鐵路網站查詢,可以到各大鐵路網站查看,例如JR,TOKYO METRO,近畿日本等,視乎你尋找的目標物業何在,例如以JR站來計,新宿必定是第一,第二是池袋,第三才到東京站。 至於鐵路站的周邊施設,你可以上Google尋找一些點評網站,不同的地區都有類似留言版的東西,居民會告訴你「夜歸是否安全」,「多不多便利店」,「學校和醫院是否足夠」,通通可以查到。綜合這些資料,就算隔山買牛也不用怕。

奧山千香子:從都市特性評價看投資價值

奧山千香子:從都市特性評價看投資價值

日本森大廈(東京)的智庫「森紀念財團」,剛剛發佈了日本都市(撇除東京)特性評價排名。研究基於經濟、生活、交通等6個領域83項指標,在日本全國72個主要城市(東京除外)之中,綜合排名第一的是具有旅遊優勢的京都市,第二是福岡市和第三大阪市,前十名中新上榜的金澤市和長野縣松本市分別排在第九和第十。 明治大學名譽教授市川宏雄認為,京都市居於首位,在於旅遊詢問處,能獲得多語種應對、另外住宿設施客房數等「文化・交流」以及有實力的大學、論文投稿數等「研究・開發」兩個領域均排名第一,京都可說是憑人文實力取勝,因此樓價往往較高。 九洲之首福岡市,從機場使用便利度到國際會議數量、空房率低的方面均衡得分。大阪市雖然在「環境」方面排名墊底,但由於經濟規模龐大等因素在「經濟・商業」方面得到高度評價。大阪只要不斷改善環境,將會很有希望。 最近多了遊客的金澤市,從去年的第十一升至第九,得益於在「生活・居住」領域居民滿意度高。從去年的第十三升至第十的松本市除了遊客增加外,還獲得了「環境」領域的第一。金澤和松本這些地方,是比較冷門的城市,回報可能高達10至20厘,但租客難求,近年金澤開始出名,看看投資需求會否有所變化。